▲預售屋潛銷期，價格一定最便宜嗎？（圖／好事一二三提供）
Hello 我是邱愛莉。我最喜歡的是房子和孩子。
最近同學提問「愛莉老師，請問預售屋剛開案，在潛銷期間，價格是不是比較便宜？如果這時候想要議價，要注意什麼？」
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許多建案在正式開賣前，會有一段「潛銷期」。有時「潛銷」是為了等「建照」下來（政府規定「建照」還沒下來之前不能銷售），有時是還在籌備（文宣、廣告、接待中心、樣品屋等），當然，有時是為了造勢（先收集有興趣名單,開賣時再一一通知來談）不管是什麼原因，許多人常常會有一個印象，覺得「潛銷期」價格通常比較便宜。真的是這樣嗎？其實，這跟房市景氣有關。怎麼說呢？
之前房市熱絡，通常「潛銷期」價格比較便宜，後面會逐步調高價格。現在房市回檔，除了少數區域買氣熱絡外，大部分區域相對冷清。如果潛銷或開盤價格走不動，反而可能會調降價格。如果在開賣初期就進場的人，反而有可能買的比較高。
舉例來說，前一陣子有同學去看台中預售屋，，它的廣告戶是28坪（含車位）開價 868 萬。過了幾週，同樣坪數又開第二團，同樣坪數，價格變成 698 萬。雖然樓層戶別可能不同，但明顯的價格調幅也讓看屋的人很有感。
無獨有偶，前一陣子有朋友去看某一個新北市的預售案。潛銷時給的折扣價格是一坪 52 萬，開賣後四個月，目前給的價格約一坪 45 萬，也是經過市場反應調整後的價格。
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看到這裡，你可能想問：「如果對這個建案很有興趣，是否應該在代銷期間再去問一次價格，然後等最後他蓋好的時候（約 2 年後），再去確認它成屋的價格，來決定是否下手呢？」
其實，如果沒有特別挑戶別的話，可以等賣到最後餘屋的時候再去談一次。通常剩下最後個位數的時候，讓價空間最大。不過，也有可能在一路調整的過程中，全數賣完了，或是剩下格局、棟距、坪數比較不討喜的戶別。所以，也是得碰碰運氣囉！
如果在潛銷期想要買，有哪些地方要特別注意呢？首先，可以詢問對方是建商還是代銷？是不是已經取得建照？預計開賣時間？以及預估開工的時間？另外，既然是第一批挑的客戶，戶別可要好好選擇了。如果開案初期就買，卻還被建商的「保留戶」給層層限制，哪棟不能挑、哪些樓層沒有賣，那不妨再觀察一下，晚點再談。
下次看到建案「潛銷」，可別忘了上面的重點喔！
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