房客要申請租金補貼　房東要如何報稅？

▲房客要申請租金補貼，房東要如何報稅？（圖／好事一二三提供）

圖文／House123

許多人問我：「愛莉，最近『租金補貼』很熱門，如果房客要申請『租金補貼』，是不是最好要報稅比較好？」

「是的！」我回答。

接下來的問題，通常不外乎是：「那要怎麼報？如果在出租之前，租金想要調整，要調多少比較好？」

在回答這個問題之前，我們先來認識一下，「租金」要怎麼報稅？

如果房子有出租，房東申報租賃所得時，有兩種計算方式：

（1） 不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的 43%列為「必要費用」：

因為政府考量大家出租房子，會有折舊、維修等，一律以當年度房屋租金收入的 43%列為「必要費用」（但土地出租的收入，只能扣除當年度已繳的地價稅，不得扣除 43%的必要費用）扣掉43%之後的金額，就當成「租賃所得」，在次年五月合併到個人綜合所得稅一起申報喔！看個人的邊際稅率是 5%、12%、20%、30%、40%、45%，即為應繳的稅額。

舉例來說，如果你每月租金 3萬元，如不列舉任何證明文件，可以用 3萬 x 12個月 x (1-43%) = 20.52萬 作為「租賃所得」，在次年五月合併到個人綜合所得稅一起申報。如果你個人所得邊際稅率是 12%，就是要繳 20.52萬 x 12% = 2.4624萬元。

（2） 列舉實際發生的費用：

如果實際發生的費用高於當年度房屋租金收入的 43%，就可以用列舉的喔！包含：房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險、和該房子的貸款利息，通通可以列舉而從租金中扣除（而且這時候貸款利息沒有 30 萬的上限喔！詳見「房貸利息可以扣抵哪些稅？一次搞懂！」房貸利息可以扣抵哪些稅？一次搞懂！」）

例如：某出租房屋的租金所得為 36 萬，房貸利息繳了 18 萬，修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險等共花了 2 萬，因為 18 萬 + 2 萬 = 20 萬，比租金收入的 43%（36 萬 x 43% = 15.48 萬）還高，所以可以用列舉的費用 20 萬來計算，租賃的課稅所得 = 36 萬 - 20 萬 = 16 萬，再將其併入個人綜合所得稅中，如果稅率是 20%，則應繳稅額 ＝ 16 萬 x 12% = 1.92 萬元。

為了方便，許多房東在出租前，會乾脆將租金調整10%，不管用上面哪一種方式計算，房租收入大約有一半左右會併入個人綜合所得，如果他的所得稅率是20%，就相當於租金的 10% 大約是稅金。這也是為什麼大部分房東如確定房客需要報稅，租金可能會加 10%，某方面來說也算某種約定成俗吧！

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