屋主房貸有二胎、三胎 越缺錢越好談?

▲屋主房貸有二胎、三胎,越缺錢越好談?(圖/好事一二三提供)

▲屋主房貸有二胎、三胎,越缺錢越好談?(圖/好事一二三提供)

圖文/house123

大家好! 我是邱愛莉。我是house123的執行長。

「愛莉,我最近看了一間房子很喜歡,仲介說屋主很缺錢,急著要售屋,我去調了謄本,果然,不僅有房貸,去年年底還去借了二胎、三胎,這麼缺錢應該可以好好砍一下價格吧?」朋友興沖沖的丟我訊息,順便把調來的謄本轉寄給我看。

我一看,這房子才持有三年多,去年年底還拿去抵押借款,可見屋主真的很需要現金調度。可是,謄本上第二順位和第三順位債權人(二胎和三胎)的名字不是銀行行庫,而是一般自然人,推論應該是民間借款。兩個的設定金額加起來不少,如加上原來房貸的金額,就更可觀了。

「你去問問仲介,屋主總共拿房子去借了多少錢?」我回答朋友。

「從設定金額看不出來嗎?」朋友納悶。

「如果借款對象是銀行行庫,從設定金額還可以大致推估,但他的二胎、三胎都是民間借款,設定金額和借款金額沒有一定公式,要問當事人才準。」我回答。

朋友去問了仲介,果然,仲介說屋主去年借款的對象是地下錢莊,由於屋主一直還不出來第二胎的款項,於是又借了第三胎,兩筆連本帶利壓得他喘不過氣來,才決定把房子賣掉,把債清一清。加上原來的房貸,總共欠的錢是 1330 萬,可是依照實價登錄,房子的行情才不到1300 萬,如再加上仲介費和土地增值稅,金額還要往上加。換言之,他如要還完所有的欠款,成交價就要比行情高才行。

「哇!搞半天,屋主缺錢急售,結果要賣的價格還要比行情高喔?」朋友很失望。

「對呀,如果賣掉房子還不夠還債,那豈不是把手上唯一的資產都變賣了,債還沒清完?由於銀行是第一順位抵押權人,影響較小,除非他跟兩個民間借款人債務協商,降低他要償還的本利金額,才有機會再往下降。」我回答。

我們都想用低於行情的價格買到心儀的房子,最好是屋主缺錢急售,可以趁機好好砍一筆。可是,屋主缺錢雖然增加他售屋的誘因,重點還是要看看他缺多少錢,才能推估他可以賣的價格。

下次看到屋主缺錢急售的物件,尤其還有二胎、三胎的,可別高興得太早,記得多問幾個問題喔!

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處)

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