少子化不會造成房價下跌! 他用空屋率告訴你「還會漲」

▲▼東區商圈,租金,房地產,經濟,高房租,店租,店面,景氣,出租,出售,閒置店面,空屋,房仲,退租潮,永福樓。(圖/記者李毓康攝)

▲台灣房地產的實際需求並不是人口,而是『資金』。(圖/記者李毓康攝)

文/峰言峰語

【少子化不會造成房價下跌】

近來有網友說感謝我和 Sway 同為社會發聲,但其實我沒這麼偉大啊,我只是想罵罵那些整天不工作,只想著不勞而獲的地主。但這裡還是要講一下我與 Sway 觀點不同之處。

#重點1
#Sway 看跌,我看漲

首先,我和他一樣,都很希望房價下來,因為這樣才有利於台灣的長遠發展。不同的是,Sway 認為長期而言,台灣房價會下跌(甚至是崩跌),但我認為長期而言,台灣房價還是要上漲。

Sway 和多數主跌者相同,認為房價會跌的原因,是因為少子化導致人口減少,需求減少了,那房價就要下跌,這很合理吧?

但我認為,少子化不會導致需求減少,因為在台灣,房地產的實際需求並不是人口,而是『資金』,真實的狀況是,泛濫的資金,追逐不斷囤積的房子,只要資金比房子多,那房價就會不斷上漲。

小朋友,小孩,兒童,運動會,競爭,壓力,贏在起跑點,少子化。(圖/記者李毓康攝)

▲作者認為房價要下來,等人口下來是沒有用的,只要資金多房價就會上漲。(圖/記者李毓康攝)

所以根本差異在於,Sway 認為房價的供需是『人口 vs. 房子』,而我認為應是『資金 vs. 房子』。

Sway 認為房價要下來,等到人口減少就好了(實際上,台灣明年總人口就開始減少了),而我認為,房價要下來,等人口下來是沒有用的,以台灣世界第一的空屋率,你直接開徵囤房稅,房子的持有成本一提高,房價馬上應聲下跌。

在房價這件事上,全球無一例外,都要靠有形之手(政府)去處理,很簡單,土地與其它資源不同,它是有限的,有限的,就可以囤積,可以囤積,就可以剝削。

所以你看歷朝,不論是古今中外,只要囤積民生必需物資(房地產自住的屬於必需),都是犯法的,但因為以前是君權或極權,皇帝看你囤積物資影響民生,直接就辦了你,但現在民主社會比較麻煩,民代都是地主,沒有人制衡,所以這也是為何我始終呼籲要選出『平民民代』,才能終止剝削。

#重點2
#20年前空屋率已世界第一

其實在主計處所公布的台灣空屋率,在20年前(2000年)已經以 17.6% 高達世界第一,你說空屋這麼多,理應房價要降吧?因為供給太多了嘛!

結果沒有,因為1%的有錢人囤房嚴重,台灣房價從2003年後一飛衝天,一直漲到2014年的Q3,更離譜的是,空屋率到了2011年已高達 19.4%,尼瑪,你全球有看過這麼離譜的國家嗎?空屋率愈來愈高,房價還愈來愈高!真的是鬼島奇蹟。

▲▼東區商圈,租金,房地產,經濟,高房租,店租,店面,景氣,出租,出售,閒置店面,空屋,房仲,退租潮。(圖/記者李毓康攝)

▲台灣空屋率在20年前就已經是世界第一。(圖/記者李毓康攝)


香港空屋少導致了房價高,這完全可以理解,台灣空屋率世界第一,房價還能翻倍,你地主民代要不要出來解釋一下?

所以這裡的邏輯出來了,少子化會造成什麼?空屋率更多,空屋率更高在台灣代表什麼?代表房價還要再上漲,因為地主就是會不斷囤房,而這就是鬼島最離譜的地方。

#重點3
#房價會修正,但不會崩盤

長期看我文章的人,都知道我反對不利民生的炒房行為,但『希望』和『現實』是二回事,台灣由於民意代表多是地主(台灣民意代表中,上班族與實業家的比例極低,基本都是地主之後),所以其所制定出來台灣的獨有土地制度,因實際持有稅極低,造成了台灣地主大量囤房的世界奇景。

事實上,台灣從來沒有崩跌過,在李同榮《由景氣循環看台灣房市 45年間五次循環》一文中,已指出這種現象。

在此處,我們可以先定義『崩盤』與『修正』,在我個人的定義中,如果發生像日本1990年,或香港2004年跌掉七成,那可以稱為『崩盤』(事實上,只要跌超過五成,我認為就可以定義為『崩盤』),但若是跌幅在三成內,我認為叫『修正』,而台灣這波自2014年Q3反轉,四年“整體”只跌了一成,我認為這叫利空不跌,美國的升息循環結束後,很有可能迎來另一波的房價暴漲(不要不相信啊,請往旁邊看一下香港)。

除了沒有真正的囤房稅外,台灣的貨幣政策,在這波美國不斷升息的過程中,台灣央行非但沒有跟隨,反而反手降息,所以先天制度不全,後天貨幣失調,用意就在撐起房價。也因此,台灣房價或有修正,但從沒有崩盤過,主要的原因,就是台灣獨有的土地制度,而這制度的設計者,主要就是台灣的地主民代。

▲金融,經濟,貨幣,物價,鈔票,50元,硬幣,銅板(圖/記者張一中攝)

▲先天制度不全,後天貨幣失調,用意就在撐起房價。(圖/記者張一中攝)


#重點4
#少子化反造成房價上漲

所以,『少子化』聽起來好像是需求減少,但實際上,房地產的需求並不會減少。主因在於,不是人口數量追逐房地產,而是資金追逐房地產,在這種條件下,窮人還是買不起房,中產只有一棟房,好些的中產是坐一望二,而政客富豪是坐多望多,所以只要政府持續發鈔與降息,泛濫的資金就會創造需求。
再談『空屋率』。台灣空屋率是很高,但這不代表供給很多,原因就在於,空屋率的統計是以整城市來看,但事實上,決定房價走勢的是城市的中心區。舉例來說,台中是全國空屋率最高的城市,但中心區因為生活機能佳(如五期、美術館),所以空屋率並不高,而房價其實是由中心區擴散到外圍,而非相反方向。

台中歌劇院。(圖/記者謝孟儒攝)

▲『少子化』反而導致了大型公共設施的單一,圖為台中歌劇院。(圖/記者謝孟儒攝)


此外,在台中的中心區有科博館、美術館、歌劇院、中國醫藥大學、各類大型百貨公司……但台中應不會再蓋第二個類似的地方,主因就在於整體人口的減少。所以你會發現,『少子化』反而導致了大型公共設施的單一,創造出了地段的不可替代性。於是最弔詭的事發生了,所謂的『少子化』,可能不會造成房價下跌,而是上漲。

結論是,在鬼島,『少子化』並非房市的實際供需,真實或許是我們過去10多年所看到的:泛濫的資金,追逐有限的地段。

#重點5
#房價打底差不多了

對於最近的房價,我的判斷是,這幾年應是比較好的買點,再來有可能會逐步向上,再現鬼島奇蹟。
這有幾個指標可以判斷,首先是,這波從 2014Q3 反轉,到現在也差不多5年了,打底已經差不多了,李同榮的這篇文章一直是我很重要的參考:

由景氣循環看台灣房市 45年間五次循環

其次是年租金的不斷上漲,這代表基本面有撐。

最後,最接近市場的顏炳立改口了,而一直強調居住正義的張金鶚在最近的時間點買房了,所謂的春江水暖鴨先知,最靠近市場面的人,他們懂(張金鶚雖是學者,但與市場派很熟啊)。

▲政大地政系教授張金鶚。(記者/李宜蓁攝)

▲政大地政系教授張金鶚。(記者/李宜蓁攝)

而在台灣的各城市中,可能高雄市的房市會比較好,這是因為前不久,發大財市長已表明歡迎陸資前來買房,雖然還沒落實政策,但這是個友善的訊號,事實上,台灣房市的需求從來就不是剛需創造出來的(空屋率世界第一啊),而是資金炒作出來的。

此外,陸資早有管道來台,而光是這種預期心理,就能吸引各地資金前往高雄,這可能是高雄市民要再注意的地方。

最後提醒一下,我也會看錯,有可能 Sway 才是對的,所以這裡的論述僅供參考,但這不是推拖,而是在社會科學中,本來就沒有誰絕對準確,應是你自己在聽取各方意見後,再做出自己的決定,在這種狀況下,多一種不同的聲音絕對是好的,這也是本篇文章的主要用意。

註:在《租房、一間房、二間房》一文中,我談到了人生的優先次序應該是【夢想 〉 生活品質 〉 買房】,也就是說,在這三者之間要做選擇時,買房應擺在最末位。但如果你的夢想、生活品質都沒問題,手邊又有餘錢,那我認為最好還是要買房。簡言之,沒錢就租房,有錢就買房。

文章已獲原作者峰言峰語授權刊登,原文在此「少子化不會造成房價下跌

推薦閱讀

牙齒矯正後卻跑位? 忘記1小動作恐前功盡棄

牙齒矯正後卻跑位? 忘記1小動作恐前功盡棄

牙齒矯正是利用固定式或活動式的矯正裝置,將不整齊的牙齒或不正確的咬合關係,改善到最佳狀況。當完成牙齒矯正治療、拆除矯正裝置後,在失去矯正器及矯正線作用施力之下,患者可能因牙齒咬合、牙周組織、肌肉咀嚼力、不良口腔習慣等因素,造成牙齒移位,因此矯正完成後,患者仍須配戴成形牙齒固定器(俗稱維持器),將牙齒維持於矯正後所需的位置。

2020年09月21日 08:03

6大症狀都是身體正在慢性發炎! 經常疲倦、感冒、皮膚癢別大意

6大症狀都是身體正在慢性發炎! 經常疲倦、感冒、皮膚癢別大意

很多人可能會問:「醫師,我怎麼知道自己有沒有慢性發炎?有什麼檢查方法嗎?」事實上,目前檢驗慢性發炎的實驗室或影像學方法尙未普及於臨床,如細胞激素測定或腦部發炎掃描等檢查大多來自較高階研究單位的專案計畫。那麼,治療者是如何判斷個案是否有慢性發炎呢?

2020年09月21日 07:03

懷孕也要超前部署!助妳成功添好孕

懷孕也要超前部署!助妳成功添好孕

臺中榮民總醫院婦女醫學部部主任陳明哲表示,今年新冠疫情來勢洶洶,最嚴峻時,婦產科門診數掉了1/3~1/4,人工生殖門診也少了五成。不過相較歐美國家,台灣疫情控制相當穩定,加上醫療院所有嚴格防範措施,因此提醒有懷孕計畫的夫妻檔們,在做好防疫的同時,可以考慮繼續不孕症的諮詢或治療。

2020年09月21日 07:00

全台劇晃102秒!他憶「21年前921那夜」:房全垮了、患者全躺路邊

全台劇晃102秒!他憶「21年前921那夜」:房全垮了、患者全躺路邊

「路面整條拱起、房子全部疊在一起、大家都在搶救、病患躺在路邊...」21年前的9月21日震垮無數個家庭。後續參與重建規劃的慈濟基金會營建處主任林敏朝再次談起民國88年9月21日,全台大震102秒後的景象。他嘆口氣直說「每一個畫面都怵目驚心,到現在都還清晰烙印在腦袋裡,真的忘不了。」

2020年09月21日 06:01

國內估逾4萬人受巴金森氏症困擾!醫師提醒要注意長輩「6大警訊」

國內估逾4萬人受巴金森氏症困擾!醫師提醒要注意長輩「6大警訊」

巴金森氏症是老年人常見的疾病,研究指出,65歲以上民眾約有1%~2%罹患率,台灣恐怕有超過4萬人以上遭遇巴金森氏症困擾。大家對巴金森氏症常有手抖的印象,醫師指出,這個疾病其實有6大警訊,如果家中長輩出現類似症狀,一定要多加留心。

2020年09月20日 23:31

緊痛感連續數天、畏光又怕吵!醫解析「張力性頭痛」:占8成患者

緊痛感連續數天、畏光又怕吵!醫解析「張力性頭痛」:占8成患者

「張力性頭痛」是最常見的頭痛,佔所有頭痛患者的80%,從前也稱為壓力性頭痛、緊縮性頭痛。台北市立聯合醫院陽明院區神經內科主任廖岐禮指出,張力性頭痛發生原因有很多,常見「雙側疼痛、壓痛、頭痛持續30分鐘至數天」等症狀。

2020年09月20日 22:30

18點後不吃會瘦?醫驚曝「減肥最大2個坑」成功人超少:別輕易嘗試

18點後不吃會瘦?醫驚曝「減肥最大2個坑」成功人超少:別輕易嘗試

減肥方式百百種,而你一定聽過「過午不食」及「少量多餐」這2招!女星許瑋甯近年來激瘦,減重方式除了運動外,據說就是靠著早餐吃得豐盛、午餐吃得飽,不吃油炸和甜點,但一過3點就不吃東西的「過午不食法」。弔詭的是,這2招看在醫師眼裡「卻是2個大坑」,即使有人成功,人數也少之又少。

2020年09月20日 21:28

被政治耽誤的歌手! 陳時中力尬「港湖胖虎」高嘉瑜飆歌4分鐘

被政治耽誤的歌手! 陳時中力尬「港湖胖虎」高嘉瑜飆歌4分鐘

台北市藥師公會今(20)日舉辦「第19、20屆理事長交接暨理監事榮任典禮」,被譽為「港湖胖虎」的民進黨立委高嘉瑜,一出席就獻唱招牌歌曲《隱形的翅膀》,自嘲「館長聽到我歌聲就站起來」,隨後更邀衛福部長陳時中上台合唱,嗨翻現場4分鐘。

2020年09月20日 21:18

嫌「GG太短」想變長!醫揭「斷開韌帶」增3cm下場 大小有量對嗎?

嫌「GG太短」想變長!醫揭「斷開韌帶」增3cm下場 大小有量對嗎?

「過青春期,小弟弟還能再增長嗎?」男性話長短、增雄風,無論哪個年齡層都十分熱衷的話題。就連診間「閱鳥無數」的醫師,最常被問平均值多少才算正常?泌尿科醫師顧芳瑜指出,男性過18歲以後,陰莖的長度大約固定,往往是擔心自己在性能力上「短人一截」才想透過手術增大,但不見得就此「性」福美滿!

2020年09月20日 20:20

台北市長前哨戰? 陳時中、蔣萬安「同桌零互動」

台北市長前哨戰? 陳時中、蔣萬安「同桌零互動」

衛福部長陳時中與國民黨立委蔣萬安受邀出席台北市藥師公會活動,兩人雖然同桌,但除簡單寒暄外並無互動。蔣萬安於晚間7時28分先行離席,被問到是否就美豬議題與陳時中討論?他笑著否認,表示自己是衛環委員,與陳時中等衛福部官員很常見面,今天單純就是來幫藥師打氣。

2020年09月20日 20:07

留言版