2019年03月04日 13:39

少子化不會造成房價下跌！　他用空屋率告訴你「還會漲」

▲▼東區商圈,租金,房地產,經濟,高房租,店租,店面,景氣,出租,出售,閒置店面,空屋,房仲,退租潮,永福樓。（圖／記者李毓康攝）

▲台灣房地產的實際需求並不是人口，而是『資金』。（圖／記者李毓康攝）

文／峰言峰語

【少子化不會造成房價下跌】

近來有網友說感謝我和 Sway 同為社會發聲，但其實我沒這麼偉大啊，我只是想罵罵那些整天不工作，只想著不勞而獲的地主。但這裡還是要講一下我與 Sway 觀點不同之處。

#重點1
#Sway 看跌，我看漲

首先，我和他一樣，都很希望房價下來，因為這樣才有利於台灣的長遠發展。不同的是，Sway 認為長期而言，台灣房價會下跌（甚至是崩跌），但我認為長期而言，台灣房價還是要上漲。

Sway 和多數主跌者相同，認為房價會跌的原因，是因為少子化導致人口減少，需求減少了，那房價就要下跌，這很合理吧？

但我認為，少子化不會導致需求減少，因為在台灣，房地產的實際需求並不是人口，而是『資金』，真實的狀況是，泛濫的資金，追逐不斷囤積的房子，只要資金比房子多，那房價就會不斷上漲。

小朋友,小孩,兒童,運動會,競爭,壓力,贏在起跑點,少子化。（圖／記者李毓康攝）

▲作者認為房價要下來，等人口下來是沒有用的，只要資金多房價就會上漲。（圖／記者李毓康攝）

所以根本差異在於，Sway 認為房價的供需是『人口 vs. 房子』，而我認為應是『資金 vs. 房子』。

Sway 認為房價要下來，等到人口減少就好了（實際上，台灣明年總人口就開始減少了），而我認為，房價要下來，等人口下來是沒有用的，以台灣世界第一的空屋率，你直接開徵囤房稅，房子的持有成本一提高，房價馬上應聲下跌。

在房價這件事上，全球無一例外，都要靠有形之手（政府）去處理，很簡單，土地與其它資源不同，它是有限的，有限的，就可以囤積，可以囤積，就可以剝削。

所以你看歷朝，不論是古今中外，只要囤積民生必需物資（房地產自住的屬於必需），都是犯法的，但因為以前是君權或極權，皇帝看你囤積物資影響民生，直接就辦了你，但現在民主社會比較麻煩，民代都是地主，沒有人制衡，所以這也是為何我始終呼籲要選出『平民民代』，才能終止剝削。

#重點2
#20年前空屋率已世界第一

其實在主計處所公布的台灣空屋率，在20年前（2000年）已經以 17.6% 高達世界第一，你說空屋這麼多，理應房價要降吧？因為供給太多了嘛！

結果沒有，因為1%的有錢人囤房嚴重，台灣房價從2003年後一飛衝天，一直漲到2014年的Q3，更離譜的是，空屋率到了2011年已高達 19.4%，尼瑪，你全球有看過這麼離譜的國家嗎？空屋率愈來愈高，房價還愈來愈高！真的是鬼島奇蹟。

▲▼東區商圈,租金,房地產,經濟,高房租,店租,店面,景氣,出租,出售,閒置店面,空屋,房仲,退租潮。（圖／記者李毓康攝）

▲台灣空屋率在20年前就已經是世界第一。（圖／記者李毓康攝）

香港空屋少導致了房價高，這完全可以理解，台灣空屋率世界第一，房價還能翻倍，你地主民代要不要出來解釋一下？

所以這裡的邏輯出來了，少子化會造成什麼？空屋率更多，空屋率更高在台灣代表什麼？代表房價還要再上漲，因為地主就是會不斷囤房，而這就是鬼島最離譜的地方。

#重點3
#房價會修正，但不會崩盤

長期看我文章的人，都知道我反對不利民生的炒房行為，但『希望』和『現實』是二回事，台灣由於民意代表多是地主（台灣民意代表中，上班族與實業家的比例極低，基本都是地主之後），所以其所制定出來台灣的獨有土地制度，因實際持有稅極低，造成了台灣地主大量囤房的世界奇景。

事實上，台灣從來沒有崩跌過，在李同榮《由景氣循環看台灣房市 45年間五次循環》一文中，已指出這種現象。

在此處，我們可以先定義『崩盤』與『修正』，在我個人的定義中，如果發生像日本1990年，或香港2004年跌掉七成，那可以稱為『崩盤』（事實上，只要跌超過五成，我認為就可以定義為『崩盤』），但若是跌幅在三成內，我認為叫『修正』，而台灣這波自2014年Q3反轉，四年“整體”只跌了一成，我認為這叫利空不跌，美國的升息循環結束後，很有可能迎來另一波的房價暴漲（不要不相信啊，請往旁邊看一下香港）。

除了沒有真正的囤房稅外，台灣的貨幣政策，在這波美國不斷升息的過程中，台灣央行非但沒有跟隨，反而反手降息，所以先天制度不全，後天貨幣失調，用意就在撐起房價。也因此，台灣房價或有修正，但從沒有崩盤過，主要的原因，就是台灣獨有的土地制度，而這制度的設計者，主要就是台灣的地主民代。

▲金融,經濟,貨幣,物價,鈔票,50元,硬幣,銅板（圖／記者張一中攝）

▲先天制度不全，後天貨幣失調，用意就在撐起房價。（圖／記者張一中攝）

#重點4
#少子化反造成房價上漲

所以，『少子化』聽起來好像是需求減少，但實際上，房地產的需求並不會減少。主因在於，不是人口數量追逐房地產，而是資金追逐房地產，在這種條件下，窮人還是買不起房，中產只有一棟房，好些的中產是坐一望二，而政客富豪是坐多望多，所以只要政府持續發鈔與降息，泛濫的資金就會創造需求。
再談『空屋率』。台灣空屋率是很高，但這不代表供給很多，原因就在於，空屋率的統計是以整城市來看，但事實上，決定房價走勢的是城市的中心區。舉例來說，台中是全國空屋率最高的城市，但中心區因為生活機能佳（如五期、美術館），所以空屋率並不高，而房價其實是由中心區擴散到外圍，而非相反方向。

▲『少子化』反而導致了大型公共設施的單一，圖為台中歌劇院。（圖／記者謝孟儒攝）

此外，在台中的中心區有科博館、美術館、歌劇院、中國醫藥大學、各類大型百貨公司……但台中應不會再蓋第二個類似的地方，主因就在於整體人口的減少。所以你會發現，『少子化』反而導致了大型公共設施的單一，創造出了地段的不可替代性。於是最弔詭的事發生了，所謂的『少子化』，可能不會造成房價下跌，而是上漲。

結論是，在鬼島，『少子化』並非房市的實際供需，真實或許是我們過去10多年所看到的：泛濫的資金，追逐有限的地段。

#重點5
#房價打底差不多了

對於最近的房價，我的判斷是，這幾年應是比較好的買點，再來有可能會逐步向上，再現鬼島奇蹟。
這有幾個指標可以判斷，首先是，這波從 2014Q3 反轉，到現在也差不多5年了，打底已經差不多了，李同榮的這篇文章一直是我很重要的參考：

《由景氣循環看台灣房市 45年間五次循環》

其次是年租金的不斷上漲，這代表基本面有撐。

最後，最接近市場的顏炳立改口了，而一直強調居住正義的張金鶚在最近的時間點買房了，所謂的春江水暖鴨先知，最靠近市場面的人，他們懂（張金鶚雖是學者，但與市場派很熟啊）。

▲政大地政系教授張金鶚。（記者／李宜蓁攝）

而在台灣的各城市中，可能高雄市的房市會比較好，這是因為前不久，發大財市長已表明歡迎陸資前來買房，雖然還沒落實政策，但這是個友善的訊號，事實上，台灣房市的需求從來就不是剛需創造出來的（空屋率世界第一啊），而是資金炒作出來的。

此外，陸資早有管道來台，而光是這種預期心理，就能吸引各地資金前往高雄，這可能是高雄市民要再注意的地方。

最後提醒一下，我也會看錯，有可能 Sway 才是對的，所以這裡的論述僅供參考，但這不是推拖，而是在社會科學中，本來就沒有誰絕對準確，應是你自己在聽取各方意見後，再做出自己的決定，在這種狀況下，多一種不同的聲音絕對是好的，這也是本篇文章的主要用意。

註：在《租房、一間房、二間房》一文中，我談到了人生的優先次序應該是【夢想〉生活品質〉買房】，也就是說，在這三者之間要做選擇時，買房應擺在最末位。但如果你的夢想、生活品質都沒問題，手邊又有餘錢，那我認為最好還是要買房。簡言之，沒錢就租房，有錢就買房。

文章已獲原作者峰言峰語授權刊登，原文在此「少子化不會造成房價下跌」