少子化不會造成房價下跌! 他用空屋率告訴你「還會漲」

▲▼東區商圈,租金,房地產,經濟,高房租,店租,店面,景氣,出租,出售,閒置店面,空屋,房仲,退租潮,永福樓。(圖/記者李毓康攝)

▲台灣房地產的實際需求並不是人口,而是『資金』。(圖/記者李毓康攝)

文/峰言峰語

【少子化不會造成房價下跌】

近來有網友說感謝我和 Sway 同為社會發聲,但其實我沒這麼偉大啊,我只是想罵罵那些整天不工作,只想著不勞而獲的地主。但這裡還是要講一下我與 Sway 觀點不同之處。

#重點1
#Sway 看跌,我看漲

首先,我和他一樣,都很希望房價下來,因為這樣才有利於台灣的長遠發展。不同的是,Sway 認為長期而言,台灣房價會下跌(甚至是崩跌),但我認為長期而言,台灣房價還是要上漲。

Sway 和多數主跌者相同,認為房價會跌的原因,是因為少子化導致人口減少,需求減少了,那房價就要下跌,這很合理吧?

但我認為,少子化不會導致需求減少,因為在台灣,房地產的實際需求並不是人口,而是『資金』,真實的狀況是,泛濫的資金,追逐不斷囤積的房子,只要資金比房子多,那房價就會不斷上漲。

小朋友,小孩,兒童,運動會,競爭,壓力,贏在起跑點,少子化。(圖/記者李毓康攝)

▲作者認為房價要下來,等人口下來是沒有用的,只要資金多房價就會上漲。(圖/記者李毓康攝)

所以根本差異在於,Sway 認為房價的供需是『人口 vs. 房子』,而我認為應是『資金 vs. 房子』。

Sway 認為房價要下來,等到人口減少就好了(實際上,台灣明年總人口就開始減少了),而我認為,房價要下來,等人口下來是沒有用的,以台灣世界第一的空屋率,你直接開徵囤房稅,房子的持有成本一提高,房價馬上應聲下跌。

在房價這件事上,全球無一例外,都要靠有形之手(政府)去處理,很簡單,土地與其它資源不同,它是有限的,有限的,就可以囤積,可以囤積,就可以剝削。

所以你看歷朝,不論是古今中外,只要囤積民生必需物資(房地產自住的屬於必需),都是犯法的,但因為以前是君權或極權,皇帝看你囤積物資影響民生,直接就辦了你,但現在民主社會比較麻煩,民代都是地主,沒有人制衡,所以這也是為何我始終呼籲要選出『平民民代』,才能終止剝削。

#重點2
#20年前空屋率已世界第一

其實在主計處所公布的台灣空屋率,在20年前(2000年)已經以 17.6% 高達世界第一,你說空屋這麼多,理應房價要降吧?因為供給太多了嘛!

結果沒有,因為1%的有錢人囤房嚴重,台灣房價從2003年後一飛衝天,一直漲到2014年的Q3,更離譜的是,空屋率到了2011年已高達 19.4%,尼瑪,你全球有看過這麼離譜的國家嗎?空屋率愈來愈高,房價還愈來愈高!真的是鬼島奇蹟。

▲▼東區商圈,租金,房地產,經濟,高房租,店租,店面,景氣,出租,出售,閒置店面,空屋,房仲,退租潮。(圖/記者李毓康攝)

▲台灣空屋率在20年前就已經是世界第一。(圖/記者李毓康攝)


香港空屋少導致了房價高,這完全可以理解,台灣空屋率世界第一,房價還能翻倍,你地主民代要不要出來解釋一下?

所以這裡的邏輯出來了,少子化會造成什麼?空屋率更多,空屋率更高在台灣代表什麼?代表房價還要再上漲,因為地主就是會不斷囤房,而這就是鬼島最離譜的地方。

#重點3
#房價會修正,但不會崩盤

長期看我文章的人,都知道我反對不利民生的炒房行為,但『希望』和『現實』是二回事,台灣由於民意代表多是地主(台灣民意代表中,上班族與實業家的比例極低,基本都是地主之後),所以其所制定出來台灣的獨有土地制度,因實際持有稅極低,造成了台灣地主大量囤房的世界奇景。

事實上,台灣從來沒有崩跌過,在李同榮《由景氣循環看台灣房市 45年間五次循環》一文中,已指出這種現象。

在此處,我們可以先定義『崩盤』與『修正』,在我個人的定義中,如果發生像日本1990年,或香港2004年跌掉七成,那可以稱為『崩盤』(事實上,只要跌超過五成,我認為就可以定義為『崩盤』),但若是跌幅在三成內,我認為叫『修正』,而台灣這波自2014年Q3反轉,四年“整體”只跌了一成,我認為這叫利空不跌,美國的升息循環結束後,很有可能迎來另一波的房價暴漲(不要不相信啊,請往旁邊看一下香港)。

除了沒有真正的囤房稅外,台灣的貨幣政策,在這波美國不斷升息的過程中,台灣央行非但沒有跟隨,反而反手降息,所以先天制度不全,後天貨幣失調,用意就在撐起房價。也因此,台灣房價或有修正,但從沒有崩盤過,主要的原因,就是台灣獨有的土地制度,而這制度的設計者,主要就是台灣的地主民代。

▲金融,經濟,貨幣,物價,鈔票,50元,硬幣,銅板(圖/記者張一中攝)

▲先天制度不全,後天貨幣失調,用意就在撐起房價。(圖/記者張一中攝)


#重點4
#少子化反造成房價上漲

所以,『少子化』聽起來好像是需求減少,但實際上,房地產的需求並不會減少。主因在於,不是人口數量追逐房地產,而是資金追逐房地產,在這種條件下,窮人還是買不起房,中產只有一棟房,好些的中產是坐一望二,而政客富豪是坐多望多,所以只要政府持續發鈔與降息,泛濫的資金就會創造需求。
再談『空屋率』。台灣空屋率是很高,但這不代表供給很多,原因就在於,空屋率的統計是以整城市來看,但事實上,決定房價走勢的是城市的中心區。舉例來說,台中是全國空屋率最高的城市,但中心區因為生活機能佳(如五期、美術館),所以空屋率並不高,而房價其實是由中心區擴散到外圍,而非相反方向。

台中歌劇院。(圖/記者謝孟儒攝)

▲『少子化』反而導致了大型公共設施的單一,圖為台中歌劇院。(圖/記者謝孟儒攝)


此外,在台中的中心區有科博館、美術館、歌劇院、中國醫藥大學、各類大型百貨公司……但台中應不會再蓋第二個類似的地方,主因就在於整體人口的減少。所以你會發現,『少子化』反而導致了大型公共設施的單一,創造出了地段的不可替代性。於是最弔詭的事發生了,所謂的『少子化』,可能不會造成房價下跌,而是上漲。

結論是,在鬼島,『少子化』並非房市的實際供需,真實或許是我們過去10多年所看到的:泛濫的資金,追逐有限的地段。

#重點5
#房價打底差不多了

對於最近的房價,我的判斷是,這幾年應是比較好的買點,再來有可能會逐步向上,再現鬼島奇蹟。
這有幾個指標可以判斷,首先是,這波從 2014Q3 反轉,到現在也差不多5年了,打底已經差不多了,李同榮的這篇文章一直是我很重要的參考:

由景氣循環看台灣房市 45年間五次循環

其次是年租金的不斷上漲,這代表基本面有撐。

最後,最接近市場的顏炳立改口了,而一直強調居住正義的張金鶚在最近的時間點買房了,所謂的春江水暖鴨先知,最靠近市場面的人,他們懂(張金鶚雖是學者,但與市場派很熟啊)。

▲政大地政系教授張金鶚。(記者/李宜蓁攝)

▲政大地政系教授張金鶚。(記者/李宜蓁攝)

而在台灣的各城市中,可能高雄市的房市會比較好,這是因為前不久,發大財市長已表明歡迎陸資前來買房,雖然還沒落實政策,但這是個友善的訊號,事實上,台灣房市的需求從來就不是剛需創造出來的(空屋率世界第一啊),而是資金炒作出來的。

此外,陸資早有管道來台,而光是這種預期心理,就能吸引各地資金前往高雄,這可能是高雄市民要再注意的地方。

最後提醒一下,我也會看錯,有可能 Sway 才是對的,所以這裡的論述僅供參考,但這不是推拖,而是在社會科學中,本來就沒有誰絕對準確,應是你自己在聽取各方意見後,再做出自己的決定,在這種狀況下,多一種不同的聲音絕對是好的,這也是本篇文章的主要用意。

註:在《租房、一間房、二間房》一文中,我談到了人生的優先次序應該是【夢想 〉 生活品質 〉 買房】,也就是說,在這三者之間要做選擇時,買房應擺在最末位。但如果你的夢想、生活品質都沒問題,手邊又有餘錢,那我認為最好還是要買房。簡言之,沒錢就租房,有錢就買房。

文章已獲原作者峰言峰語授權刊登,原文在此「少子化不會造成房價下跌

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