房地合一 到底「新制」還是「舊制」比較划算?

▲房地合一,到底「新制」還是「舊制」比較划算?(圖/好事一二三提供)

▲房地合一,到底「新制」還是「舊制」比較划算?(圖/好事一二三提供)

圖文/House123

大家好!我是邱愛莉。我是house123的執行長。

「房地合一」終於底定,並於(6月5日)迅速三讀通過。上個周末,收到代書整理的稅制圖覺得很簡單易懂,提供給大家參考:

▲房地合一,到底「新制」還是「舊制」比較划算?(圖/好事一二三提供)

(Source:金門代書)

對於想買房或賣房的人來說,最好奇的應該是:「到底舊制比較划算還是新制呢?」常有仲介說:「新制上路後,要繳的稅變多,最好在年底前買房子才划算」是真的嗎?為了回答這個問題,我針對不同的房屋類型與特性,試算了幾種情況,歸納出以下幾個心得:

一般的華廈或大樓:

舊制之下,由於房地未合一,所得稅僅針對房子的部分計算,所以獲利必須先乘以「房地比」(房屋評定現值佔房地評定現值總和的比例),再乘以「個人稅率」,才是所需要繳的稅額。都會地區的「房地比」通常不高,所以繳的所得稅一向不高,賣屋主要的稅務壓力主要是土增稅,而非所得稅。不過,房地合一之後,雖然無法藉由「房地比」來降低所得稅額,卻有一個金額可以從獲利中先扣除再計算稅額:「土地漲價數額」。「土地漲價數額」是土增稅的「稅基」,如果「優惠住宅稅率」下,土增稅要繳 10 萬,就表示獲利可以扣除 100萬(因為土增稅的「優惠住宅稅率」是 10%)對於降低所得稅也有非常大的影響。

對於一般的華廈或大樓,如果是自住且滿 6 年,因為有「土地漲價數額」可以從獲利中扣除,加上有 400 萬的免稅額,超過 400 萬的部分也才課 10%,所以,雖然「房地合一」後不像舊制一樣可以藉由乘以「房地比」來降低稅額,但如獲利扣掉土地漲價數額在 400 萬內,完全免稅,就算超過 400 萬,試算結果仍顯示新制繳的稅比較少。

如果不符合自住滿 6 年的約定,則依持有時間決定稅率為 45%(1 年內)、35%(1-2 年)、 20%(2 年以上)或 15%(10 年以上)。如持有 2 年以內,因舊制有搭配「奢侈稅」,有二屋以上者,2 年內出售需以出售價格被課總價的 10%-15%,而新制是依所得課稅,稅率雖高,但比舊制好,如果平盤賣出,也沒有奢侈稅的逞罰性高稅額。

不過,如不符合自住條件,但持有期間在 2 年以上,到底新制還是舊制比較划算呢?答案是:依「房地比」和「土地漲價數額」而異。如「房地比」高,且「土地漲價數額」高,則新制較為划算,如「房地比」低,或「土地漲價數額」低,則舊制較划算。

特殊精華地段的大樓:

如果是精華地段或建設多的區域,因為政府的土地評定現值調的很快,將「土地漲價數額」計入扣項後,會大幅降低報稅所得,甚至報稅所得會變負的,不管是自用或投資,都不用繳所得稅,新制比較划算。

不過,如果是 2014 年前就買的物件,只能用舊制。然而,即使如此,由於是在特殊精華地段,即使是新大樓,「房地比」一般都偏低,財產交易所得需乘以「房地比」,再乘以個人所得稅率,才是要繳的稅,所以用舊制所繳的稅也不會太高。

在精華地段,不管是新制還是舊制,「土增稅」應該比「所得稅」有感,且新制和舊制繳的金額都一樣(高)。由於政府的土地評定現值調很快,所以繳的土增稅會蠻可觀的。建議可以分三種情況處理:

1. 如果出售前的兩年內或出售後兩年有買其他房子,價格比出售的這間還高,且該屋五年內都當自用住宅,那麼就可以申請「重購退稅」,則所繳的土增稅會全退或退部分金額(如新買那間的土地現值比賣的那間的土地現值還高,則可全退。反之,則只能退「新買房屋的土地移轉現值總額」減掉「賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅餘額」的部分)

2. 如果出售前的兩年內或出售後兩年有買其他房子,但價格比出售的這間還低,且該屋五年內都當自用住宅,新法的規定是仍然可以申請「重購退稅」,但只能依新買的價格佔出售價格的比例來計算可退還的稅。 上述的兩種情況,如果可全退,則「土增稅」可辦一般就好,不需用「優惠住宅稅率」。如只能退部分,需依情況試算一下用「優惠住宅稅率」是否會比較划算(有「一生一屋」或「一生一次」的限制,所以要謹慎使用)

3. 如果出售前的兩年內或出售後兩年不會買其他房子,那建議可以先長期持有這間房子,讓增值幅度大一點,出售使用自用優惠住宅土增稅可省一半以上的稅。

要特別注意,因自用優惠住宅土增稅和重購退稅都有規定,賣的前一年不可以出租或營業。一般來說,這樣條件的物件,就算本來出租,最後一年收回來空屋或自用都還很划算,因為所省的稅非常可觀,建議可以這樣規劃。

中古無電梯公寓:

中古無電梯公寓的土地持份高,房子屋齡通常又高,所以「房地比」通常比較低,有些公寓的「房地比」甚至在 5% 以下,使得舊制下的所得稅很划算。如果是新制下,建議符合 6 年自住條件或長期持有,讓稅率變低,或藉由土地漲價數額來扣抵報稅所得,才會比較划算!

看到這裡,你可能發現了:其實「新制」所繳的稅不見得比較多,政府希望房地合一稅收可以成為「長照」的主要財源,是否真能如期增加稅收,我持保留態度。

對消費者來說,不管是上面哪一種情況,在「房地合一」新制下,建議買賣時所有的費用單據(如:契稅、印花稅、代書費、履保費用、設定費、仲介費、合約、裝潢發票等)一定要妥善保存。而在新制與舊制接軌過渡期間,建議針對你想找屋的類型,詳細試算哪一個比較划算,再來決定是要趕在年底前找到好房子,並持有兩年以上,以適用舊制,還是要等明年再來看,直接適用新制喔!

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處)

瞭解更多house123:https://lihi.vip/3ocvB

分享給朋友:

追蹤我們:

推薦閱讀

北醫打造「光譜兩端友善醫療」 施俊明:出院要比生病前更健康

北醫打造「光譜兩端友善醫療」 施俊明:出院要比生病前更健康

台灣快速邁入超高齡社會,許多醫院逐步強化高齡醫療,不過心臟內科專家、台北醫學大學附設醫院(北醫)院長施俊明認為,醫療體系對於「光譜的兩端」、也就是老人和兒童皆應提高貼心照護,並強調現代醫院的目標不應只有治病,而是「走進醫院治好病,走出醫院時,要比沒生病前更健康」。

2025年09月13日 09:23

北醫院長一家4醫師 施俊明曝密技:大姊課本劃滿重點

北醫院長一家4醫師 施俊明曝密技:大姊課本劃滿重點

國內不少校長級、院長級醫師出身醫生世家,家族多人行醫,而北醫院長施俊明的手足也都是醫師,但包含父母在內的整個家族並無其他醫師,對此他笑說,兄弟姊妹都能當醫生的關鍵在「大姊的課本」,因為書中所有重點都被大姊註明清楚,弟妹拿來複習格外受用,一家子的醫學路就這樣自然而然展開。

2025年09月13日 09:24

丁斌煌做陰莖手術害死患者 衛生局揭「2次改名、待過4間診所」

丁斌煌做陰莖手術害死患者 衛生局揭「2次改名、待過4間診所」

北市中山區錦州街安和美診所17日替一名男性做陰莖增大術,該診所和執刀醫師丁斌煌被爆多次違規,然後再改名營業。台北市衛生局今也公布歷次違規情形,經查丁斌煌曾改兩次名,過去曾服務和擔任負責人的診所有4家。

2025年09月18日 17:18

蔡依林、郭富城「睡眠時間差很大」 醫揭關鍵:不是睡夠就好

蔡依林、郭富城「睡眠時間差很大」 醫揭關鍵:不是睡夠就好

天后蔡依林的「晚上9點半睡覺」和香港天王郭富城的「固定早上6點睡覺」持續引發討論,很多網友疑惑到底哪個比較正確?對此,精神科醫師指出,很多人以為只要「補足8小時」就能維持健康,但事實並非如此,即使睡眠時數足夠,若日夜顛倒,長期下來仍會對健康造成隱性傷害。

2025年09月18日 15:49

皮膚紅斑脫屑「自己抹藥膏」!台東男關節僵硬腫痛 醫曝恐怖後果

皮膚紅斑脫屑「自己抹藥膏」!台東男關節僵硬腫痛 醫曝恐怖後果

台東一名郭先生多年來身上反覆出現大片紅斑與脫屑,以為只是頑固濕疹自行買藥膏治療,未料後來關節逐漸出現腫痛與僵硬,生活品質嚴重受影響。經台東馬偕醫院過敏免疫風濕科黃奕帆醫師診斷,確診為「乾癬性關節炎」,經照光治療與免疫調節藥物控制後,病情才逐步改善。

2025年09月18日 15:31

男做陰莖增大術猝死「診所屢改名營業」 衛生局:民眾查不到

男做陰莖增大術猝死「診所屢改名營業」 衛生局:民眾查不到

北市中山區錦州街安和美診所17日再爆醫療事故,45歲男病患砸40萬元做「陰莖增大術」,在手術結束後死亡。對此,台北市衛生局也證實,診所醫師過去已有七次違規紀錄,但該診所過去因為醫療事故改名,民眾確實沒辦法查到改名紀錄。

2025年09月18日 15:24

試管嬰兒補助「11月再加碼」 第1次申請最高15萬

試管嬰兒補助「11月再加碼」 第1次申請最高15萬

衛福部國健署自110年7月擴大不孕症試管嬰兒補助,截至114年8月底,已協助超過2萬6千對夫妻迎接逾3萬名新生兒。補助將於114年11月1日起再加碼,實施「不孕症試管嬰兒補助3.0」,調高多項補助金額,首胎第1次申請補助最高可達15萬元,其後各胎的第1次補助也由現行6萬元增加為15萬元,平均可涵蓋77%的療程費用。

2025年09月18日 15:10

醫曝「陰莖增大術」關鍵 想持久還得顧睪固酮

醫曝「陰莖增大術」關鍵 想持久還得顧睪固酮

近日一名男性在中山區錦州街安和美診所進行陰莖增大術,疑似麻醉不當,在手術結束後死亡。針對該項手術,專業醫師表示,一般而言,術後龜頭的周長平均可增加2公分以上,由於部分病患在異體真皮植入龜頭後也可能會減低龜頭的敏感度,相對也能增加男性持久度。

2025年09月18日 14:45

化療其實無法「治癒」癌症 醫:病人最好自己決定是否要做

化療其實無法「治癒」癌症 醫:病人最好自己決定是否要做

許多癌症病人在生命最後階段都經歷過化療,不少家屬會痛心問:「是不是化療害死我家人?」對此,土城醫院血液腫瘤科主任吳教恩在臉書分享,化療在晚期癌症中有不同定位,目的並非「治癒」,而是延緩惡化或緩解症狀,是否接受化療,最好由病人自己決定。

2025年09月18日 13:36

流感季提前來襲 診所醫1天驗出8例陽性:連我喉嚨都怪怪的

流感季提前來襲 診所醫1天驗出8例陽性:連我喉嚨都怪怪的

疾管署日前才剛提醒流感季提早報到,診所醫師馬上「體驗」到流感威力。耳鼻喉科醫師李典憲在臉書分享,流感患者最近明顯增加,門診一天下來竟驗出8人A型流感快篩陽性,藥局的克流感等抗病毒藥幾乎開完,夜診結束後,連自己「喉嚨都有點痛痛怪怪的」。

2025年09月18日 12:32

留言版