房地合一 到底「新制」還是「舊制」比較划算?

▲房地合一,到底「新制」還是「舊制」比較划算?(圖/好事一二三提供)

▲房地合一,到底「新制」還是「舊制」比較划算?(圖/好事一二三提供)

圖文/House123

大家好!我是邱愛莉。我是house123的執行長。

「房地合一」終於底定,並於(6月5日)迅速三讀通過。上個周末,收到代書整理的稅制圖覺得很簡單易懂,提供給大家參考:

▲房地合一,到底「新制」還是「舊制」比較划算?(圖/好事一二三提供)

(Source:金門代書)

對於想買房或賣房的人來說,最好奇的應該是:「到底舊制比較划算還是新制呢?」常有仲介說:「新制上路後,要繳的稅變多,最好在年底前買房子才划算」是真的嗎?為了回答這個問題,我針對不同的房屋類型與特性,試算了幾種情況,歸納出以下幾個心得:

一般的華廈或大樓:

舊制之下,由於房地未合一,所得稅僅針對房子的部分計算,所以獲利必須先乘以「房地比」(房屋評定現值佔房地評定現值總和的比例),再乘以「個人稅率」,才是所需要繳的稅額。都會地區的「房地比」通常不高,所以繳的所得稅一向不高,賣屋主要的稅務壓力主要是土增稅,而非所得稅。不過,房地合一之後,雖然無法藉由「房地比」來降低所得稅額,卻有一個金額可以從獲利中先扣除再計算稅額:「土地漲價數額」。「土地漲價數額」是土增稅的「稅基」,如果「優惠住宅稅率」下,土增稅要繳 10 萬,就表示獲利可以扣除 100萬(因為土增稅的「優惠住宅稅率」是 10%)對於降低所得稅也有非常大的影響。

對於一般的華廈或大樓,如果是自住且滿 6 年,因為有「土地漲價數額」可以從獲利中扣除,加上有 400 萬的免稅額,超過 400 萬的部分也才課 10%,所以,雖然「房地合一」後不像舊制一樣可以藉由乘以「房地比」來降低稅額,但如獲利扣掉土地漲價數額在 400 萬內,完全免稅,就算超過 400 萬,試算結果仍顯示新制繳的稅比較少。

如果不符合自住滿 6 年的約定,則依持有時間決定稅率為 45%(1 年內)、35%(1-2 年)、 20%(2 年以上)或 15%(10 年以上)。如持有 2 年以內,因舊制有搭配「奢侈稅」,有二屋以上者,2 年內出售需以出售價格被課總價的 10%-15%,而新制是依所得課稅,稅率雖高,但比舊制好,如果平盤賣出,也沒有奢侈稅的逞罰性高稅額。

不過,如不符合自住條件,但持有期間在 2 年以上,到底新制還是舊制比較划算呢?答案是:依「房地比」和「土地漲價數額」而異。如「房地比」高,且「土地漲價數額」高,則新制較為划算,如「房地比」低,或「土地漲價數額」低,則舊制較划算。

特殊精華地段的大樓:

如果是精華地段或建設多的區域,因為政府的土地評定現值調的很快,將「土地漲價數額」計入扣項後,會大幅降低報稅所得,甚至報稅所得會變負的,不管是自用或投資,都不用繳所得稅,新制比較划算。

不過,如果是 2014 年前就買的物件,只能用舊制。然而,即使如此,由於是在特殊精華地段,即使是新大樓,「房地比」一般都偏低,財產交易所得需乘以「房地比」,再乘以個人所得稅率,才是要繳的稅,所以用舊制所繳的稅也不會太高。

在精華地段,不管是新制還是舊制,「土增稅」應該比「所得稅」有感,且新制和舊制繳的金額都一樣(高)。由於政府的土地評定現值調很快,所以繳的土增稅會蠻可觀的。建議可以分三種情況處理:

1. 如果出售前的兩年內或出售後兩年有買其他房子,價格比出售的這間還高,且該屋五年內都當自用住宅,那麼就可以申請「重購退稅」,則所繳的土增稅會全退或退部分金額(如新買那間的土地現值比賣的那間的土地現值還高,則可全退。反之,則只能退「新買房屋的土地移轉現值總額」減掉「賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅餘額」的部分)

2. 如果出售前的兩年內或出售後兩年有買其他房子,但價格比出售的這間還低,且該屋五年內都當自用住宅,新法的規定是仍然可以申請「重購退稅」,但只能依新買的價格佔出售價格的比例來計算可退還的稅。 上述的兩種情況,如果可全退,則「土增稅」可辦一般就好,不需用「優惠住宅稅率」。如只能退部分,需依情況試算一下用「優惠住宅稅率」是否會比較划算(有「一生一屋」或「一生一次」的限制,所以要謹慎使用)

3. 如果出售前的兩年內或出售後兩年不會買其他房子,那建議可以先長期持有這間房子,讓增值幅度大一點,出售使用自用優惠住宅土增稅可省一半以上的稅。

要特別注意,因自用優惠住宅土增稅和重購退稅都有規定,賣的前一年不可以出租或營業。一般來說,這樣條件的物件,就算本來出租,最後一年收回來空屋或自用都還很划算,因為所省的稅非常可觀,建議可以這樣規劃。

中古無電梯公寓:

中古無電梯公寓的土地持份高,房子屋齡通常又高,所以「房地比」通常比較低,有些公寓的「房地比」甚至在 5% 以下,使得舊制下的所得稅很划算。如果是新制下,建議符合 6 年自住條件或長期持有,讓稅率變低,或藉由土地漲價數額來扣抵報稅所得,才會比較划算!

看到這裡,你可能發現了:其實「新制」所繳的稅不見得比較多,政府希望房地合一稅收可以成為「長照」的主要財源,是否真能如期增加稅收,我持保留態度。

對消費者來說,不管是上面哪一種情況,在「房地合一」新制下,建議買賣時所有的費用單據(如:契稅、印花稅、代書費、履保費用、設定費、仲介費、合約、裝潢發票等)一定要妥善保存。而在新制與舊制接軌過渡期間,建議針對你想找屋的類型,詳細試算哪一個比較划算,再來決定是要趕在年底前找到好房子,並持有兩年以上,以適用舊制,還是要等明年再來看,直接適用新制喔!

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,歡迎轉載,註明出處)

瞭解更多house123:https://lihi.vip/3ocvB

推薦閱讀

南投臭豆腐名店爆「群聚感染」停業!189人吃完吐瀉 結果竟是食物中毒

南投中興新村爆發疑似集體病毒性腸胃炎,衛生局緊急勒令臭豆腐老店暫停營業,事隔近1個月,檢定結果出爐,共有189位消費者吃完臭豆腐、紅茶、豆花等出現上吐下瀉等症狀,顯有群聚感染,研判為食物中毒事件,持續要求停業,並已移請檢方偵辦。老闆得知消息,沉痛表示願負起全部責任,推測可能是「冰塊」出問題,將召開記者公佈賠償方法、時間及管道。

2019年05月25日 03:32

香港腳塗優點就能治? 專家點出亂用「嚴重後果」

台灣氣候潮濕,夏天雙腳若常處於悶濕環境下,容易引發香港腳,嚴重異味讓人退避三舍。近日網路盛傳,用優碘消毒就可治療香港腳,讓許多病友躍躍欲試,但此說法遭食藥署打臉,直言若未經醫師指示就使用,可能會造成患部過度刺激,甚至會發嚴重後果。

2019年05月25日 00:03

《食安法》修正過三讀! 亂傳謠言最重罰100萬、關3年半

亂傳食安謠言恐被關!立法院今(24)日三讀通過行政院版《食安法》第46條之1條文,增訂散播食品謠言或不識訊息,且造成公眾或他人損害者,可處3年半以下有期徒刑、拘役或新台幣100萬元以下罰金,新制將在總統公佈3天後生效,最快今年就能針對假消息進行裁罰。

2019年05月24日 23:27

風趣or養眼?4星座挑人「更愛幽默感」...get到笑點才好玩啦!

你有擇偶標準嗎?有些人是標準的外貌協會,顏值一定要看得順眼;有些人則注重個性,喜歡幽默風趣,認為這樣才能增添生活情趣。那你重顏值還是個性呢?陸媒《第一星座網》分享,這十二星座中,比起長相,「有趣」才是他們的擇偶標準。來看看自己有沒有上榜吧!

2019年05月24日 22:23

影/胖子=人肉捕蚊燈!醫曝蚊子「最愛咬5種人」…你也超衰上榜嗎

夏天到了,除了得對抗腦人紫外線外,常叮得你措手不及,讓皮膚又癢又腫的蚊子更可恨!你是否曾疑惑,明明身處在同一個環境中,有的人會被叮好幾個包,但有的人卻毫髮無傷嗎?其實蚊子在尋找目標時也有「差別待遇」,會優先選擇自己喜歡的人來咬。陸媒《生命時報》採訪醫師將揪出刊稱「人肉捕蚊燈」的5種人,及該如何在這個夏天不招惹蚊子上身。

2019年05月24日 21:28

超臭!他那邊長「爆膿巨疔」 切開臭泥狂流…醫熏噴淚:爛到肚臍上

臥床很久的老人常會有褥瘡出現,且傷口久久難癒!曾有一名阿嬤被家人送醫,主述下背長褥瘡,醫生將傷口一切開,雙眼就被惡臭熏到狂流淚,可怕細菌不斷侵蝕「吃掉」她1/3的背。另一名30多歲男性,下體冒疔仔,就醫時膿包已有龍眼大,進手術房醫師一劃開傷口,臭氣熏天,讓他流下人生中第二次眼淚,隨著膿液感染部位不斷擴大,一路爛到肚臍以上讓醫師超吃驚。

2019年05月24日 20:28

世衛行動團最終日 陳時中談今年成功處:台灣能見度變高

世界衛生大會(WHA)召開期間,衛福部長陳時中率領世衛行動團在瑞士日內瓦進行的醫衛交流已到了最後一天,總計完成71場雙邊會議是三年來最多。陳時中透過影片表示,今年比較覺得成功的地方,在於「台灣的能見度變高」。除了雙邊進行許多實質討論,中共的打壓外界也看得更清楚,特別是防疫上,不應該出現漏洞,不管對區域、國家甚至世界的安全都造成影響。

2019年05月24日 19:41

快揪KTV!唱歌對身心有5大好處 增強免疫還能抗憂鬱

結伴去KTV唱歌更有理由!許多學術研究都發現,唱歌可刺激腦部分泌愉悅激素,穩定心靈。結伴合唱的效果更為顯著。英國上班族最近還興起上班唱歌的辦公室團康活動。早在3萬5千年前,人類社會就有樂器的存在。從嬰兒無意義的哼唱,到老人家的歡唱,唱歌滋養了我們的身心靈。唱出音符除了拋開煩憂,還能舒緩身體的毛病。

2019年05月24日 19:34

不再是法律上的陌生人!這些醫療文件「同性配偶」終於可發聲

2019年5月24日起,同性伴侶可以合法結婚,不再是「法律上的陌生人」,在重要時刻可用「配偶」身分簽署醫療相關同意書,類似的悲劇有機會避免。

2019年05月24日 18:28

耍廢無罪!盤點「5大壞習慣」實對身體有益...你也為了健康追劇嗎

我們人都有一些壞習慣被要求改正,但其實在某些情況下,適時的保有壞習慣,反而對身體有益,它能讓你放鬆。當然,一些不好的行為,例如酗酒或是熬夜滑臉書到凌晨4點……這種最好完全放棄。外國網站《Livestrong》分享,以下有5個壞習慣你可以保留,並藉著適度放鬆來調整身心,但記得,別一次嘗試全部。

2019年05月24日 17:35

留言版