▲同一個社區，為什麼公設比居然不一樣？（圖／好事一二三股份有限公司提供）
圖文／好事一二三
大家好 我是愛莉老師，我最喜歡的是房子和孩子。
最近有朋友發問「愛莉，我最近對一個社區的房子有興區，那個社區有兩種坪數，一個是 35 坪左右，一個是 48 坪，有一點我覺得很奇怪，明明是同一個社區，可是公設比居然不一樣。35 坪的房型公設比大約 27%，48 坪的居然是 32%，為什麼會這樣呢？」 朋友好奇的問。
「他們是不是在不同棟？每層的戶數不一樣？」我問。
「對呀，35 坪那個是一層 2 戶，48 坪那個是一層 1 戶。這個對公設比有差別喔？」朋友狐疑。
「對呀！當然！」我回答。
最近實價登錄計畫將「實坪化」，增加「不含公設房價」欄位，讓「公設比」又成為買方找屋時熱門的話題。屋齡越新的電梯大樓，公設比 30% 以上比比皆是，不過，為什麼同一個社區的公設比可能不同？差異在哪裡呢？
其實「公設」可以細分為「大公」和「小公」。「大公」為「整個社區全體住戶都可能用的到的公共設施」，如：大廳、中庭、管理室、機房、屋突、健身房、閱覽室等，甚至有些建案連停車場的「車道」都算在「大公」裡面。至於「小公」則是指「單一樓層住戶共同使用的公共設施」，如：每一層樓的樓梯間、電梯間、走道等，就是屬於「小公」。
以上面這個社區為例，假設每一棟樓的樓梯間、電梯間、走道坪數面積相近，因為 35 坪房型的戶別為一層 2 戶，48 坪房型的戶別為一層 1 戶，所以 35 坪房型所分配到的「小公」自然比48 坪房型的戶別少！由於每一戶分配到的「大公」比例是一樣的，「小公」比例的高低，自然影響「公設比」的高低！所以即使是同一個社區，35 坪的房型公設比約 27%，48 坪的卻是 32%，中間的 5% 差距就是「小公」的差別喔！
不過，偷偷說個小秘密：「公設坪數的分算」永遠是個謎，數字可高可低，除了法規規定的逃生避難空間和機電空間等要求外，其實最主要還是端看建商「公設坪數分算」的藝術（或技術）。花錢買「公設」到底有沒有價值？沒有標準答案。對我來說，要看自己和家人的需求，以及買到的是什麼樣的「公設」。一層一戶，能有自己獨立的梯廳，有健身房可以運動，有中庭可以散步，有閱覽室可以在需要安靜工作時靜得下心，有乾淨的游泳池可以和家人玩玩水，有 24 小時管理的 lobby 確保社區安全...這些值多少，每個人的答案不同。不過，如果在意「公設比」，下次看屋時也可以留意是不是每一個戶別的「公設比」都一樣喔！
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