▲第一間房子應該投資還是自住？（圖／好事一二三股份有限公司提供）
圖文／好事一二三
你好 我是愛莉老師，我最喜歡的是房子和孩子。
最近讀者來函請教：「愛莉老師妳好，我和女友目前存了一筆錢，有打算趁著這一次房市修正進場買房子。因為資金有限，想請教老師，第一間房子應該買自住的房子，還是投資的房子比較好？」
許多首購族都有這樣的疑問，因為大部分的人都認為「自住」和「投資」是互斥的，只能二選一。我同意「自住」買房和「投資」相比，可能有不同的「物件條件」，例如：自住時會優先考慮工作的交通、生活機能、學校距離，和「純投資」時考量的可能不同。但是，我認為這兩個是有可能同時兼顧的，只是「策略」的不同，使得不同物件條件間的優先順序有差異。怎麼說呢？
首先，回答應該以「自住」或「投資」為優先考量時，要先檢視自己的「機會成本」。
例如：如果你不買房自住的話，你每個月需要花多少錢才有地方住？有的人很幸運，家裡的長輩有房子可以先給自己住，或是暫時先住家裡。這種情況下，你的「機會成本」就是 0，如果你想買房子的話，也許就不用急著先買自住的房子，可以買一間房子先出租。
如果你需要在外租房子才有地方住，你目前一個月的租金費用是多少？如果你現在一個月付 14000 在房租上，你知道如果以貸款利息 1.7%來算，每月付 14000 就相當於貸款 1000 萬所付的利息金額是一樣的。這時候就可以先買自住的房子。這就是「機會成本」。當然，貸款時，除了評估每月的利息外，房貸的額度當然是資產負債配置很重要的一環。不過，以「月現金流」來看，換個角度可能有不同的思維。
不過，呼應前面提過的，「自住」和「投資」不是互斥，「自住」之餘可以等「增值」，也可以隨著房子增值的過程「以小換大」，而「投資」，也一定要挑一個你願意自己住的房子，因為選一個你自己都願意住的房子，不僅持有期間好租，在未來出售的時候，也才有其他自住的買方青睞你的房子。所以，即使是「自住」，都要評估區域的建設，評估增值潛力，即使是「投資」，都要評估物件條件、生活機能和小環境，才不會勿踩地雷喔！
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